Festekontrakt for tomt: slik tinglyser du tomtefeste
Nye festekontrakter som skal tinglyses, må settes opp på Kartverkets standardiserte skjema og sendes på papir til Kartverket. Tinglysingen koster 545 kroner. Festes bare en del av en eiendom bort, må kommunen først gi tomten festenummer.
Innhold i artikkelen
Skal du feste bort eller feste en tomt, og kontrakten skal tinglyses, må en ny festekontrakt settes opp på Kartverkets standardiserte skjema. Eldre kontrakter kan som hovedregel tinglyses i opprinnelig form. Privatpersoner sender dokumentet på papir, og tinglysingen koster 545 kroner. Festes bare en del av en eiendom, må du først kontakte kommunen for å få festenummer. Skjemaboksen øverst på siden viser både den digitale veiviseren og papirskjemaet.
Hva er tomtefeste?
Tomtefeste betyr at du leier en tomt av eieren og har rett til å ha hus eller hytte på den. Eieren kalles bortfester, og den som leier, kalles fester. Reglene står i tomtefesteloven, og de er strengere enn vanlige leieregler fordi festeren ofte bor på tomten i flere tiår. Loven krever at avtalen er skriftlig, og at det for nye avtaler står om tomten er festet til bolighus, fritidshus eller annet formål. Tomteverdien skal også opplyses (tomtefesteloven § 5).
Tinglysing gir festeren rettsvern. Uten tinglysing er festeren dårligere stilt overfor nye eiere og kreditorer.
Standardskjemaet: hva det forteller deg om festekontrakten
Kartverket oppgir at nye festekontrakter som skal tinglyses, må være satt opp på standardisert skjema. Skjemaet finnes på bokmål og nynorsk. Det er ikke bare en blankett: Det samler det en festekontrakt må si, slik at Kartverket kan registrere den uten å tolke fritekst. Disse punktene fyller du ut:
- hvem som er bortfester og fester, og hvilken eiendom tomten ligger på
- festeavgift per år, som reguleres av tomtefestelovens kapittel om festeavgift
- tomtens markedsverdi, uten verdien av bebyggelse
- festetid, altså hvor lenge festeretten varer
- hva tomten brukes til: bolig, fritidshus eller annet formål
- om bortfester har fått en egen panterett, og eventuelt om bortfester selv bare har leierett og fester videre («framfeste»)
Festetiden: skriv «tidsubestemt» for bolig og fritid
For nye festeavtaler om bolig- eller fritidstomt gjelder festeretten til festeren selv sier den opp eller innløser tomten. Da skriver du «tidsubestemt» i feltet for festetid. For andre typer tomter, for eksempel næringstomter, kan det avtales en bestemt festetid.
Panterett for festeavgiften
Fyller du ikke ut feltet om panterett, gjelder likevel loven: Bortfesteren har panterett i festeretten og i bygningene på tomten for skyldig festeavgift de tre siste årene. Krav på festeavgift er dessuten tvangsgrunnlag for utlegg (tomtefesteloven § 14). Som fester bør du vite at manglende betaling kan bli dyrt, selv om du ikke har skrevet under på noen ekstra pant.
Tomteverdi er ikke boligverdi
Tomteverdien er markedsverdien av selve tomten. Huset eller hytta regnes ikke med. Skriver du inn verdien av hele eiendommen, blir tallet feil.
Del av en eiendom: kommunen må inn først
Fester du bort hele eiendommen, er veien kort. Fester du bort bare en del av et gårds- og bruksnummer, må du kontakte kommunen før du sender inn festekontrakten. Det gjelder også punktfeste, der en liten flekk festes bort. Kommunen måler opp tomten, gir den et festenummer og fører den i matrikkelen, som er det offentlige registeret over eiendommer. Så sender kommunen en melding om tomten til tinglysing. Festekontrakten sendes inn kort tid etter at denne meldingen er tinglyst. Sender du kontrakten før festenummeret finnes, risikerer du at den blir returnert.
Bebygd tomt og skjøte for bygningen
Står det et hus eller en hytte på den festede tomten, må du også sende skjøtet på bygningen, fra bortfester til fester, sammen med festekontrakten. Unntaket er gamle festeforhold der festeren selv har bygget. Skjøtet har eget skjema, og det er forklart i artikkelen om skjøte. Her kommer også gebyrforskjellen inn: Det regnes dokumentavgift bare når festetomten er bebygd. Er tomten ubebygd, beregnes det ikke dokumentavgift.
Konsesjon må være på plass før du sender
Mottakeren av festeretten må i mange tilfeller registrere en egenerklæring om konsesjonsfrihet eller søke konsesjon hos kommunen før dokumentene sendes til Kartverket. Er dette ikke gjort, returneres dokumentene. Konsesjon er statens og kommunens kontroll med hvem som erverver eiendom, og hvilke regler som gjelder, varierer med kommunen og type eiendom. Spør kommunen hva som gjelder for din tomt.
Slik gjør du det i praksis
- Avklar om hele eiendommen eller bare en del festes bort. Er det en del, kontakt kommunen om oppmåling og festenummer.
- Avklar konsesjon med kommunen, hvis den som får festeretten må ha det.
- Fyll ut standardskjemaet, med festeavgift, tomteverdi og festetid. Skriv «tidsubestemt» for bolig og fritid.
- Begge parter signerer. Er tomten bebygd, legg ved skjøte for bygningen.
- Send papirdokumentene til Kartverket. Gebyret på 545 kroner faktureres etter tinglysing med 14 dagers betalingsfrist.
Kartverket oppgir saksbehandlingstid på to dager for papirinnsendte dokumenter. Postgangen kommer i tillegg. Privatpersoner kan ikke tinglyse elektronisk; den muligheten er forbeholdt profesjonelle aktører med avtale.
Gjør festeavtalen skikkelig før du tinglyser
Tinglysing retter ikke opp en dårlig avtale. Festeavgift, regulering og innløsning er regulert i tomtefesteloven. Er verdiene store, er det verdt å la en advokat lese kontrakten før dere signerer.
Eldre festekontrakter
Har du en gammel festekontrakt som aldri er tinglyst, kan du som hovedregel tinglyse den i opprinnelig form. Det er den nye kontrakten som krever standardskjema. Andre dokumenter som ligger til tomten, for eksempel en vei- eller ledningsrett, tinglyses på egen måte, som du kan lese om i artikkelen om servitutter og rettigheter. Hvis festeren skal ta opp lån med festeretten som sikkerhet, trengs et pantedokument. Resten av skjemaene i temaet finner du under eiendom og tinglysing og i skjemaoversikten.
Vanlige spørsmål
Må en festekontrakt tinglyses?
Loven krever at avtalen er skriftlig, men det er tinglysingen som gir festeren rettsvern overfor nye eiere og kreditorer. Det er derfor klokt å tinglyse.
Hva koster det å tinglyse en festekontrakt?
Tinglysingsgebyret er 545 kroner i 2026. Dokumentavgift beregnes bare hvis festetomten er bebygd.
Hva skriver jeg som festetid for en boligtomt?
«Tidsubestemt». For nye festeavtaler om bolig- og fritidstomt gjelder festeretten til festeren sier den opp eller løser inn tomten.
Trenger jeg festenummer?
Ja, hvis bare en del av et gårds- og bruksnummer festes bort. Kommunen gir da tomten festenummer før festekontrakten sendes inn.
Kan jeg sende festekontrakten på e-post?
Nei. Privatpersoner sender papirdokumentet i posten. Kartverkets digitale veiviser hjelper deg bare å fylle ut skjemaet.
Kilder
- Kartverket: Festekontrakt (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Tinglysingsgebyr (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Saksbehandlingstid (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Tomtefesteloven § 5 (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Tomtefesteloven § 14 (kontrollert 25.10.2026)
