Skjøte: slik overfører du eiendom og får den tinglyst
Skjøtet fyller du ut på Kartverkets skjema og sender på papir, i to eksemplarer, til Kartverket i Hønefoss. Tinglysingen koster 545 kroner, og dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi.
Innhold i artikkelen
Et skjøte er dokumentet som overfører fast eiendom til ny eier. Kartverket har ferdig skjema, og privatpersoner sender det på papir i to eksemplarer til Kartverket Tinglysing, Postboks 600 Sentrum, 3507 Hønefoss. Tinglysingen koster 545 kroner. I tillegg kommer dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien, med mindre du har et lovfestet fritak. Fakturaen går til den som er oppgitt som innsender.
Skjemaene: skjøte og hjemmelserklæring
Skjemaboksen øverst viser to skjemaer fra Kartverket. De brukes i ulike situasjoner:
| Skjema | Brukes når |
|---|---|
| Skjøte | Eiendommen skifter eier ved kjøp, gave, bytte eller når eierbrøken mellom sameiere endres |
| Hjemmelserklæring ved arv, skifte og uskifte | Arvinger eller gjenlevende ektefelle skal bli registrert som eier etter et dødsfall |
Begge skrives ut, signeres for hånd og sendes i to eksemplarer. Kartverket tar ikke imot dem på e-post. Elektronisk tinglysing er bare for profesjonelle aktører som har avtale med Kartverket, for eksempel meglere og advokater. Kjøper du bolig gjennom megler, er det derfor som regel megleren som sørger for tinglysingen.
Skjøtet: del for del
Du trenger ikke finne det gamle skjøtet. Et nytt skjøte fylles ut ved hver overdragelse. Kartverket forhåndsgodkjenner ikke dokumenter, så sjekk grunnboken i Eiendomsregisteret først (gratis, krever innlogging med ID-porten). Der ser du hvem som står som eier, og om det ligger heftelser på eiendommen.
Skjemaet har egen plass for fritaksgrunn i punkt 3. Her gjør mange feil, se avsnittet om dokumentavgift under. Kartverket har også en veiledning til skjemaet på samme side som skjemaet.
Du legger ved to eksemplarer: enten to originaler eller en original og en kopi.
Konsesjon må være på plass
Egenerklæring om konsesjonsfrihet (eller en konsesjon) må være registrert hos kommunen før du sender inn. Ellers returnerer Kartverket dokumentene uten å tinglyse.
Gebyr: 545 kroner per dokument
Tinglysingsgebyret er 545 kroner per dokument i 2026. Det gjelder skjøte, hjemmelserklæring ved arv og skifte, pantedokument og ektepakt. Sletting, pantefråfall, nedkvittering, hjemmelserklæring ved uskifte og utleggsforretning er gratis. Sender du både skjøte og pantedokument, betaler du altså 545 kroner for hvert. Er det ektepakt som også skal i grunnboken, finner du mer i artikkelen om ektepakt.
Dokumentavgift: 2,5 prosent av markedsverdien
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. Det er verdien som teller, ikke nødvendigvis kjøpesummen. Det betyr at du betaler avgift av full markedsverdi også ved gave, ved forskudd på arv og når kjøper overtar gjeld som en del av betalingen. Overføres bare en del av eiendommen, beregnes avgiften av delens verdi.
Kartverket sender faktura samme dag som dokumentet er tinglyst, til innsender, og betalingsfristen er 14 dager. Kartverket kan ikke dele opp fakturaen eller gi utsettelse. Ubetalte krav sendes videre til innkreving. Avtal derfor på forhånd hvem som skal stå som innsender, og hvem som betaler.
Når slipper du dokumentavgift?
- Ektefeller. Skjøte mellom ektefeller under ekteskapet er fritatt, uansett om eiendommen er felleseie eller særeie. Det samme gjelder overføring ved dødsfall.
- Skilsmisse og separasjon. Fritak ved overføring ved skifte av felleseie, men ikke for særeie.
- Samboere. Bare ved samlivsbrudd, og bare for felles bolig som ikke er fritidseiendom. Dere må ha hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller ha felles barn eller vente barn. Overfører samboere eiendom til hverandre mens de fortsatt er samboere, betaler de full avgift. Ved dødsfall er felles adresse på dødstidspunktet nok.
- Arv etter loven. Lovbestemte arvinger betaler ikke avgift, heller ikke ved utdeling fra uskiftebo.
Fritaket gjelder ikke forskudd på arv, som regnes som gave. Testamentsarvinger betaler som hovedregel avgift for det de får ut over lovens arvepart, med mindre eiendommen overføres videre samme dag. Og når en arving overtar de andre arvingenes andeler i et arveoppgjør, må den som overtar betale avgift av det.
Skriv fritaket, ikke verdien
Har du et fritak, skriver du fritaksgrunnen og lovhjemmelen i punkt 3 i skjøtet. Skriver du verdien i stedet, fakturerer Kartverket avgift, og da må du klage for å få pengene tilbake.
Arv og skifte: hjemmelserklæringen
Etter et dødsfall er det ikke noe skjøte som skal til når arvinger overtar. Da brukes hjemmelserklæringen, som skrives ut, signeres og sendes i to eksemplarer. Gebyret er 545 kroner for hjemmelserklæring ved arv og skifte, men gratis ved uskifte. Hvordan et dødsbo skiftes, står i artikkelen om privat skifte, og reglene for gjenlevende ektefelle i artikkelen om uskifte. Er arven fastsatt i testament, er det testamentet som avgjør hvem som må betale avgift.
Vanlige feil som gir forsinkelse
Tenk deg et søskenpar som overtar et hus etter foreldrene, der den ene kjøper ut den andre. Her blir det lett å tro at alt er fritatt fordi det er arv. Men den som overtar søskenets andel, betaler avgift av den delen. Tenk deg også en kjøper som sender bare ett eksemplar, eller som ikke har registrert konsesjonserklæringen hos kommunen. Da kan dokumentene bli returnert uten at noe er tinglyst, og tiden går mens hjemmelen fortsatt står på selgeren.
Sjekk derfor tre ting før du sender: at du har to eksemplarer, at fritak er oppgitt som grunn og ikke som beløp, og at det er avklart hvem som står som innsender og dermed får fakturaen.
Hvis du er uenig i avgiften
Klag skriftlig til Kartverket. Du må likevel betale fakturaen innen forfall. Klagen kan gå videre til Skattedirektoratet, som er klageinstans for dokumentavgift.
Flere skjemaer i temaet finner du i oversikten over eiendom og tinglysing, og alle skjemaene samlet i skjemaoversikten.
Vanlige spørsmål
Kan jeg sende skjøtet digitalt?
Ikke som privatperson. Elektronisk tinglysing er forbeholdt profesjonelle aktører med avtale, og e-post godtas ikke. Du sender to eksemplarer i posten.
Hva koster det å tinglyse et skjøte?
545 kroner i tinglysingsgebyr i 2026, pluss dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien hvis du ikke har fritak.
Må jeg betale dokumentavgift når jeg overtar bolig ved skilsmisse?
Overtar du ved skifte av felleseie, er du fritatt. For særeie gjelder ikke fritaket.
Hvem får fakturaen?
Den som er oppgitt som innsender, får fakturaen samme dag som dokumentet er tinglyst. Betalingsfristen er 14 dager.
Trenger jeg gammelt skjøte for å lage et nytt?
Nei. Nytt skjøte fylles ut ved hver overdragelse, og du trenger ikke finne det gamle.
Kilder
- Kartverket: Skjøte (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Tinglysingsgebyr (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Dokumentavgift ved overføring av fast eiendom (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Fritak for dokumentavgift (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Dokumentavgift ved arv (kontrollert 25.10.2026)
