Selger du bolig? Slik avgjør du om gevinsten er skattepliktig

Selger du boligen din etter å ha bodd der selv, er gevinsten som regel skattefri. Du trenger da ikke fylle ut noe skjema. Skjemaet RF-1318, som du finner i knappene øverst på siden, er et regnestykke for de gangene vilkårene ikke er oppfylt: du solgte for tidlig, bodde ikke i boligen selv, eller solgte en hytte eller tomt. Resultatet, gevinst eller tap, fører du i skattemeldingen for det året salget skjedde. Selve skjemaet sender du ikke inn.

Når er gevinsten skattefri?

Reglene står i skatteloven § 9-3 andre ledd. Det er to vilkår, og begge må være oppfylt:

«Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales.»

Det andre vilkåret gjelder bruken: du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. «Realisasjon» er det skatteretten kaller et salg eller en annen overdragelse. «Ett av de to siste årene» betyr i praksis at du sammenlagt må ha bodd der i tolv måneder i løpet av de siste 24 månedene før salget. Månedene trenger ikke henge sammen.

Eiertiden og botiden er to forskjellige ting. Det er lett å blande dem sammen og tro at «ett år» er ett enkelt krav. Du kan ha eid en leilighet i ti år og likevel selge med skatt, hvis du har leid den ut eller bodd et annet sted de siste to årene. Motsatt kan du ha bodd i boligen hele tiden og likevel selge med skatt hvis du bare har eid den i åtte måneder.

Unntak som gir deg botid likevel

• Hindret av arbeid eller helse. Hvis du på grunn av arbeidet eller av helsemessige eller lignende grunner var forhindret fra å bo i boligen, regnes tiden med som botid. Det gjelder bare hvis du ikke kjente til, og ikke burde kjent til, hindringen da du kjøpte.
• Samlivsbrudd. Selges den tidligere felles boligen etter separasjon eller skilsmisse, får den som flyttet ut godskrevet den andres botid. Det samme gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
• Nybygg. Har du bygd huset selv, løper ettårsfristen for eiertid fra huset ble tatt i bruk, eller fra tidspunktet ferdigattesten viser at det var oppført.
• Delvis utleie. Har du brukt minst halvparten av bygningen (regnet etter utleieverdien) som egen bolig og leid ut resten til boligformål, gjelder de samme vilkårene for hele salget. Bruker du en del av bygningen i virksomhet, er det bare den delen som er din egen leilighet som kan bli skattefri.

Hytte og fritidsbolig har egne regler

For fritidsbolig gjelder en annen regel i § 9-3 fjerde ledd. Gevinsten er skattefri når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget. I tillegg må salget finne sted eller avtales mer enn fem år etter at du kjøpte den, og mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Både tid og bruk må altså stemme. Bestemmelsene omtaler bolig og fritidsbolig, mens RF-1318 også omfatter salg av tomt. Selger du en tomt alene, bør du spørre Skatteetaten om hvilke regler som gjelder.

Gårdsbruk og skogbruk har egne vilkår i skatteloven § 9-13. De omtales ikke her, og skjemaet er heller ikke laget for næringseiendom.

Hva er RF-1318 for noe?

Skatteetaten kaller RF-1318 et «hjelpedokument». Det finnes som PDF og som Word-fil, og det er ikke noe du må levere. Skatteetaten skriver at du kan laste det opp som vedlegg til skattemeldingen hvis du ønsker det. Selve PDF-en sier derimot at skjemaet ikke skal sendes inn eller legges ved. Den enkleste måten å forholde seg til det på: du bruker skjemaet til å regne, tar vare på det utfylte arket og viser det fram hvis Skatteetaten spør. Tallene som får betydning, fører du i skattemeldingen.

Skjemaet er bygd opp i fem deler, og du kan fylle det ut før du har noen skattemelding å åpne:

1. Solgt eiendom (post 1). Adresse, gårds- og bruksnummer, om det er bolig, fritidsbolig eller tomt, salgsdato og hvor stor eierandel du solgte (1/1 hvis alt). Her oppgir du eiertiden fra og til dato og botiden de siste to årene. Har du bodd der i flere omganger, legger du inn hver periode for seg. Har noen deler av eiendommen vært brukt til næring, fyller du også ut leieverdien for hele eiendommen og for næringsdelen.
2. Salgsopplysninger (post 2). Salgssum, utgifter til megler og andre salgskostnader. Selger du en andel i borettslag eller boligaksjeselskap, kommer også andelen av fellesgjeld og formue per 1. januar i salgsåret inn. Tallene finner du på årsoppgaven fra boligselskapet.
3. Kjøpsopplysninger (post 3). Kjøpedato og kjøpesum, betalt tinglysingsgebyr og dokumentavgift, og påkostninger. For andel i boligselskap kommer fellesgjeld og formue for kjøpsåret. Boligselskapet kan gi deg dem. Har du bygd selv på tomten du eide, fører du byggekostnadene separat.
4. Beregnet gevinst eller tap (post 4). Skjemaet trekker inngangsverdien fra utgangsverdien. Blir det positivt, er det en foreløpig beregnet gevinst. Blir det negativt, er det et foreløpig beregnet tap.
5. Påkostninger (post 5). Her spesifiserer du hva du har gjort, hvem som utførte det, når og hva det kostet.

Påkostning eller vedlikehold?

Dette er stedet de fleste regner feil. Skjemaets rettledning forklarer at påkostninger er kostnader som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den har vært i: påbygg, ny garasje eller flytting av vegger og vinduer. Vedlikehold holdes utenfor. Å male om stuen eller bytte et slitt kjøkken med tilsvarende standard er vedlikehold og øker ikke inngangsverdien. Ta vare på kvitteringene fra påkostninger. Du kan bli bedt om å dokumentere dem mange år etter at de ble betalt.

Slik fører du det i skattemeldingen

Gevinst eller tap fra salget føres i skattemeldingen for det inntektsåret salget skjedde. Selger du i 2026, kommer det i skattemeldingen du leverer våren 2027. Fristen for å endre og levere skattemeldingen er vanligvis 30. april, og du finner mer om hvordan i vår artikkel om skattemeldingen. Skatteetaten har også omstilt skattemeldingen fra «poster» til temaer, så du får spørsmål og veiledning underveis i stedet for å lete etter en bestemt rubrikk.

Solgte du uten skatt, trenger du i utgangspunktet ikke føre noe. Mottar du likevel spørsmål fra Skatteetaten, er det her du er glad for å ha fylt ut RF-1318 og tatt vare på kjøps- og salgsoppgjøret.

Tap ved salg

Går boligen med tap, gjelder en speilvendt regel. Skatteloven § 9-4 gir fradrag for tap «i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig». Er salget skattefritt etter eie- og botidsreglene, får du altså ikke fradrag for et tap. Er salget skattepliktig, kan tapet trekkes fra.

Eid sammen med andre, og arvet bolig

Eies eiendommen i sameie, bør beregningen gjøres for hver sameier med sin forholdsmessige andel. Det betyr at ektefeller som eier sammen, regner hver for seg med sin andel. Den som arver en bolig, trer som hovedregel inn i den tidligere eierens inngangsverdi, jf. skatteloven § 9-7. Salgsgevinsten blir da regnet fra det den avdøde betalte, ikke fra boligens verdi da du arvet. Hvordan eid- og botid skal vurderes for arvinger, bør du få avklart hos Skatteetaten før salget hvis du er i tvil. Hører boligen til et dødsbo, kan også artikkelen om privat skifte av dødsbo være nyttig.

Rekkefølgen ved boligsalg

Skjemaer og meldinger kommer i en bestemt rekkefølge når du selger og kjøper. Her er de viktigste, med lenker til artiklene våre:

• Overdragelsen skjer med et skjøte, og kjøperen betaler dokumentavgiften.
• Er det pant i boligen som skal slettes, kan du lese om sletting av pant og heftelser.
• Skal du kjøpe ny bolig, finner du de viktigste skjemaene i guiden om å kjøpe bolig.
• Flytter du, skal flyttemeldingen sendes til Folkeregisteret senest åtte dager etter flyttingen.

Alle skjemaer i temaet finner du i oversikten over skatt, toll og avgift og i skjemaregisteret.

Vanlige spørsmål

Må jeg sende inn RF-1318 til Skatteetaten?

Nei. Skjemaet er et hjelpedokument som du bruker til å regne ut gevinst eller tap. Skatteetaten skriver at du kan laste det opp sammen med skattemeldingen, men det er ikke påkrevd. Ta vare på det utfylte skjemaet i tilfelle Skatteetaten har spørsmål.

Hvor lenge må jeg ha bodd i boligen før jeg selger?

Du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget, og i tillegg ha eid den i mer enn ett år. Det er to separate krav i skatteloven § 9-3 andre ledd.

Hva hvis jeg har leid ut deler av boligen?

Har du brukt minst halvparten av bygningen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig og leid ut resten til boligformål, gjelder de samme reglene som for en vanlig bolig. Bruker du en del av eiendommen i næringsvirksomhet, kan den delen utløse skatteplikt.

Kan jeg få fradrag hvis jeg selger med tap?

Bare hvis gevinst ville vært skattepliktig. Et tap ved salg av en bolig som oppfyller vilkårene for skattefritak, gir ikke fradrag.

Gjelder de samme reglene for hytta?

Nei. For fritidsbolig kreves egen bruk i minst fem av de siste åtte årene, og at salget skjer mer enn fem år etter kjøpet og etter at hytta var oppført eller tatt i bruk.

Kilder

• Skatteetaten: Skjema for salg av bolig, fritidsbolig eller tomt (RF-1318) (kontrollert 25.10.2026)
• Skatteetaten: RF-1318B med rettledning (PDF) (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Skatteloven § 9-3 Skattefritak for visse realisasjonsgevinster (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Skatteloven § 9-4 Fradragsrett for tap (kontrollert 25.10.2026)
• Skatteetaten: Skattemelding for person (kontrollert 25.10.2026)