Kjøpe bolig: skjemaene hos Kartverket, banken og kommunen
Ved boligkjøp må skjøtet og eventuelt pantedokumentet sendes til Kartverket, som tar 545 kroner per dokument og 2,5 prosent i dokumentavgift ved selveier. Trenger du startlån, søker du digitalt, men kommunen avgjør.
Innhold i artikkelen
Når du kjøper bolig, er det tre instanser som ber om papirer: Kartverket for eierskiftet, banken for lånet og av og til kommunen for startlån. Eierskiftet skjer ved at selgeren skriver under et skjøte, som sendes til Kartverket for tinglysing. Har du lån i boligen, kommer et pantedokument i tillegg. Her er rekkefølgen, hvem som vanligvis sender hva, og hva det koster per 25. oktober 2026. Teksten er veiledning, ikke rådgivning i din enkeltsak. Ved kjøp gjennom megler er det ofte megleren som ordner tinglysingen, men du bør vite hva som skal inn, og hva som kan gå galt.
Oversikt: dokumentene i et boligkjøp
| Dokument | Til hvem | Gebyr hos Kartverket |
|---|---|---|
| Skjøte (selveiet bolig) | Kartverket Tinglysing | 545 kroner, pluss 2,5 prosent dokumentavgift |
| Overføring av andel i borettslag | Kartverket Ullensvang | 545 kroner, ingen dokumentavgift |
| Pantedokument for boliglånet | Kartverket Tinglysing | 545 kroner |
| Sletting av selgerens pant | Kartverket | 0 kroner |
| Søknad om startlån | Kommunen, via Husbanken | Ikke noe søknadsgebyr oppgitt |
Skjøtet: dokumentet som flytter eiendommen
Et skjøte overfører fast eiendom til ny eier, og det er først når det er tinglyst at du får grunnbokshjemmel, altså en registrert rett som eier. Kartverket har et eget skjema, og du må fylle ut et nytt skjøte hver gang eiendommen skifter eier. Det gjelder også når sameiere justerer eierbrøkene seg imellom. Skjemaet leveres i to eksemplarer, enten to originaler eller en original og en kopi. Kartverket kan ikke forhåndsgodkjenne dokumentet, så sjekk punktene nøye før du sender.
Privatpersoner sender skjøtet i posten til Kartverket Tinglysing, Postboks 600 Sentrum, 3507 Hønefoss. Det går ikke an å sende det på e-post. Elektronisk tinglysing er forbeholdt profesjonelle aktører med avtale, som banker. Les gjennomgangen av skjøtet og tinglysingen for skjemaets punkter.
Dokumentavgiften: 2,5 prosent av verdien
Ved kjøp av selveiet bolig betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien på tinglysingstidspunktet. Det er altså ikke nødvendigvis kjøpesummen som gjelder, og avgiften beregnes av full markedsverdi også ved gave og når kjøperen overtar gjeld som en del av betalingen. I tillegg kommer tinglysingsgebyret på 545 kroner per dokument (2026).
Kartverket sender faktura til den som står som innsender, samme dag dokumentet er tinglyst, med 14 dagers betalingsfrist. Fakturaen kan ikke deles opp, og det gis ikke utsettelse. Ubetalt avgift sendes til innkreving. Det betyr at du bør vite hvem som er oppgitt som innsender, og at pengene må være klare.
Fritak skrives i skjøtet, ikke verdien
Er du fritatt for avgift, skal fritaksgrunnen og lovhjemmelen stå i punkt 3 i skjøtet. Skriver du inn eiendommens verdi i stedet, fakturerer Kartverket avgift, og da må du klage for å få pengene tilbake. Ektefeller som overfører eiendom under ekteskapet er fritatt. Det samme gjelder arv etter loven. Samboere er derimot ikke fritatt mens de fortsatt er samboere, bare ved samlivsbrudd og dødsfall, og da gjelder egne vilkår.
Kjøper du ut en tidligere samboer eller ektefelle, er det fritaksreglene som avgjør om du må betale. Se også artiklene om samboeravtale og skilsmisse hvis boligen skal deles.
Kjøper du andel i borettslag?
Da bruker du et annet skjema: «Overføring av hjemmel til andel i borettslag». Det sendes til en annen adresse enn skjøtet, nemlig Kartverket Ullensvang, Postboks 200, 5788 Kinsarvik. Her sendes det ofte feil. Det er ingen dokumentavgift på borettslagsandeler, bare gebyret på 545 kroner.
Andelen identifiseres med borettslagets organisasjonsnummer og andelsnummer, ikke med gårds- og bruksnummer, og forretningsføreren kan hjelpe deg med nummeret. Selgeren skriver under, og signaturen skal bevitnes av to myndige personer bosatt i Norge. Vitnene kan ikke være ektefelle, foreldre, barn eller søsken til mottakeren, altså deg. Er andelen felles bolig for ektefeller, må ektefellen samtykke og signere. Kartverket utsteder ikke andelsbevis. Vil du se eier og heftelser, kan du bestille grunnboksutskrift. Se overføring av andel i borettslag.
Pantedokumentet: sikkerhet for boliglånet
Låner du i banken med pant i boligen, må panteretten tinglyses for at banken skal ha sikkerhet. Pantedokumentet fylles ut av den som pantsetter, altså deg som eier. Skjemaet har punkter for pantsetter, panthaver, selve eiendommen og pantekravets størrelse. Er boligen felles bolig for ektefeller, må ektefellen samtykke og signere. Samboere krysser «nei» på spørsmålet om ekteskap. Signaturene bevitnes av to myndige personer, eller av én fra en fagkyndig yrkesgruppe som eiendomsmegler eller advokat.
Punkt 6, «supplerende tekst», blir ikke tinglyst. Avtaler du skriver inn der, får derfor ikke rettsvern overfor andre. Gebyret er 545 kroner per pantedokument. Dokumenter med feil sendes i retur med brev, og du kan rette og sende på nytt. Les hele gjennomgangen av pantedokumentet. Banker har ofte avtale om elektronisk tinglysing, slik at du slipper å sende papir selv.
Selgerens gamle pant må ut
Har selgeren lån i boligen, ligger panteretten i grunnboken til den slettes. Sletting er gratis. Rettighetshaveren, vanligvis selgerens bank, må be om sletting i et brev signert av seg selv, med dokumentnummer og eiendommens opplysninger. Kopi av signaturen godtas ikke, og begjæringen kan ikke sendes på e-post eller telefaks. I praksis ordnes dette ofte i oppgjøret, men du kan selv se hvilke heftelser som ligger på boligen på grunnboksbladet. Se sletting av pant og heftelser.
Startlån: kommunen avgjør
Får du ikke lån i vanlig bank, kan du søke om startlån. Pengene kommer fra Husbanken, men det er kommunen som behandler søknaden og avgjør om du får lån. Får du ja, har du lånet i kommunen, ikke i Husbanken. Du søker digitalt på startlan.husbanken.no med BankID, Buypass eller Commfides. Husbankens gamle PDF-skjema er borte, så eldre veiledninger som lenker til det, er utdatert. Har du ikke e-ID, kan verge eller medhjelper søke for deg etter å ha kontaktet kommunen.
Det finnes to hovedtyper. Ordinært startlån krever ingen egenkapital og kan dekke hele kjøpesummen. Startlån til førstegangsetablerere krever minst 5 prosent egenkapital og at du har prøvd privat bank, og det finnes bare i utvalgte kommuner. Vanlige grunner til avslag er at du ikke regnes som økonomisk vanskeligstilt, at inntekten er for usikker eller lav, eller at kommunen har brukt opp årets startlånsmidler. Da kan du søke igjen neste år. Klagefristen er tre uker fra du mottok vedtaket, og klagen sendes til kommunen. Behandlingstiden varierer fra kommune til kommune. Mer står i artikkelen om søknadskjema for startlån. På søsternettstedet vårt om startlån finnes en veiviser for vilkårene: Kan jeg få startlån?
Etter kjøpet: bostøtte og skatt
Har du lav inntekt, kan du søke bostøtte fra Husbanken når du har flyttet inn. Flytter du, husk også flyttemeldingen til Folkeregisteret, se flyttemelding. Skal du selge en bolig du eier fra før, er det et eget hjelpeskjema, RF-1318, til å regne ut gevinst eller tap. Det er ikke obligatorisk å sende det inn. Gevinsten føres i skattemeldingen for salgsåret, og regelen om skattefritt salg krever blant annet at du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst ett av de to siste årene. Les skatt ved salg av bolig.
Alle skjemaene hos Kartverket ligger i registertabellen på seksjonssiden for eiendom og tinglysing. Hele registeret finner du i skjemaoversikten.
Vanlige spørsmål
Hvem sender skjøtet til Kartverket?
Privatpersoner sender det i posten på papir, i to eksemplarer. Banker og andre profesjonelle aktører med avtale tinglyser elektronisk. Spør megleren hvem som er innsender, for det er den personen som får fakturaen.
Hvor mye er dokumentavgiften?
2,5 prosent av eiendommens markedsverdi ved overdragelse av selveiet bolig. Ved kjøp av borettslagsandel er det ingen dokumentavgift. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg med 545 kroner per dokument.
Kan jeg få utsatt betaling av dokumentavgiften?
Nei. Fakturaen har 14 dagers betalingsfrist, og Kartverket kan verken dele den opp eller gi utsettelse.
Hvem avgjør startlånssøknaden min?
Kommunen. Husbanken eier ordningen og tar imot søknaden digitalt, men det er kommunen som behandler den og bestemmer om du får lån.
Hva er forskjellen på skjøte og pantedokument?
Skjøtet overfører eiendomsretten til deg. Pantedokumentet gir banken sikkerhet i boligen for lånet ditt. Begge tinglyses hos Kartverket.
Kilder
- Kartverket: Skjøte (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Dokumentavgift ved overføring av fast eiendom (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Tinglysingsgebyr (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Pantedokument for fast eiendom (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Hvordan slette fra grunnboken (kontrollert 25.10.2026)
- Kartverket: Overføre borettslagsandel (kontrollert 25.10.2026)
- Husbanken: Startlån (kontrollert 25.10.2026)
- Skatteetaten: RF-1318 Skjema for salg av bolig, fritidsbolig eller tomt (kontrollert 25.10.2026)
