Slik søker du om å seksjonere en bolig

Seksjonering betyr at en eiendom, for eksempel en tomannsbolig eller en gammel bygård, deles i eierseksjoner som kan eies og selges hver for seg. Du søker kommunen der eiendommen ligger. Skjemaet i faktaboksen øverst er Oslo kommunes skjema, men eierseksjonsloven gjelder over hele landet, og andre kommuner har sine egne skjemaer og rutiner. Kommunen skal ferdigbehandle saken og registrere seksjonene i løpet av 12 uker. Seksjonene er først opprettet når vedtaket er tinglyst.

Hva seksjonering er, og hva det ikke er

Seksjonering er ikke et skjøte og endrer ikke hvem som eier eiendommen. Alle som eide den før, eier den fortsatt. Det som skjer, er at eiendommen deles i seksjoner, der hver seksjon har enerett til en bruksenhet, og at hver eier får en eierandel (sameiebrøk) i fellesskapet. Fordelingen av seksjoner mellom eierne må derfor ikke endre den samlede eierandelen til den enkelte. Oslo skriver at det finnes et eget skjema hos Kartverket for slik fordeling.

Loven stiller opp en tydelig regel i eierseksjonsloven § 10: «Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen.» Det er altså ikke nok å få ja fra kommunen. Det er tinglysingen som oppretter seksjonene.

Hvem kan søke?

Etter eierseksjonsloven § 11 er det hjemmelshaveren til eiendommen som kan søke. Hjemmelshaver er den som står oppført som eier i grunnboken. Står flere i grunnboken, krever Oslo kommune at alle registrerte eiere signerer søknaden. Skal en av dem møte gjennom fullmakt, må Oslo ha originalfullmakten, eller en kopi stemplet «rett kopi bekreftet». Ligger det en tinglyst urådighet på eiendommen, trenger du samtykke fra den som har urådigheten. Dette er Oslos rutiner, så sjekk hva din kommune krever.

Søknaden leveres hos Oslo på papir med originale underskrifter, ikke digitalt, fordi den skal tinglyses. Lenken i faktaboksen peker til Oslos informasjonsside. I andre kommuner kan løsningen være en annen.

Dette skal søknaden inneholde

Søknaden skal ifølge § 11 angi eiendommen, hvilken bruk hver seksjon har (bolig eller næring), sameiebrøken for hver seksjon og en egenerklæring om at vilkårene i § 7 er oppfylt. I tillegg skal disse vedleggene med:

• vedtekter for sameiet,
• situasjonsplan som viser grenser, omriss av bebyggelsen og utendørs tilleggsdeler,
• plantegninger over alle etasjer, også kjeller og loft, med bruksenhetsgrenser, forslag til seksjonsnumre og bruk av rommene,
• rekvisisjon av oppmålingsforretning hvis en bruksenhet har utendørs tilleggsdel.

Situasjonskartet er altså alltid med. Departementets veiledning til utfylling av søknadsskjemaet for seksjonering går gjennom hver rubrikk. Veiledningen er lenket i kildelista nederst.

Vilkårene: når har du krav på tillatelse?

Oppfyller du vilkårene i § 7, har du krav på tillatelse. Det er ikke et spørsmål om kommunens skjønn. De viktigste vilkårene er:

1. Hver seksjon har enerett til en bruksenhet, og sameiebrøken er fast.
2. Hoveddelen av bruksenheten er klart avgrenset og sammenhengende, og har egen inngang.
3. Alle bruksenhetene i bygget omfattes. Du kan ikke seksjonere bare din del.
4. Eiendommen er én grunneiendom, og bruken (bolig eller næring) er i samsvar med arealplanen.
5. Det finnes tilstrekkelig parkeringsareal i samsvar med byggetillatelsen.

Arealer som andre trenger tilgang til, og felles uteoppholdsareal, skal være fellesareal. For boligseksjoner kommer det et ekstra vilkår i § 7 tredje ledd:

«Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel.»

Her må du være nøye. En kjellerhybel som er leid ut i årevis uten at noen har søkt om bruksendring, er ikke en lovlig etablert boenhet. Da må du først få på plass bruksendringen, se bruksendring av kjeller, loft og hybel. Unntak fra kravet gjelder blant annet samleseksjon og fritidsbolig. Ny bebyggelse kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse, jf. § 8.

Frist, gebyr og hva som skjer etterpå

Kommunen skal behandle søknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at den er mottatt (§ 14). Må søknaden rettes, løper fristen fra den rettede søknaden kommer inn. Oversitter kommunen fristen, reduseres gebyret med 25 prosent av totalgebyret for hver påbegynte uke.

Gebyret fastsetter kommunen selv. Etter § 15 kan det ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene. I tillegg kommer eventuelt gebyr for oppmålingsforretning og matrikkelbrev, og tinglysingsgebyr, som kommunen krever inn og som tilbakebetales ved avslag. Det finnes ingen nasjonal sats, så se kommunens gebyrregulativ. Oppmålingsforretningen kan ta tid: Oslo oppgir at den normalt er ferdig innen 19 uker etter tillatelsen, og at fristen ikke løper fra 15. november til 15. mars.

Etter vedtaket gjelder disse trinnene:

1. Kommunen sender vedtaket til deg. Du kan klage på det.
2. Når klagefristen er ute og eventuelle klager er avgjort, sender kommunen saken til tinglysing.
3. Når tinglysingen er meldt tilbake, utsteder kommunen matrikkelbrev for hver seksjon.

Klage går til departementet (eierseksjonsloven § 16). Oslo oppgir en klagefrist på tre uker. Kommunen avviser søknader som ikke oppfyller kravene til innhold eller der gebyret ikke er betalt innen fristen. Kan søknaden rettes opp, får du først en frist til det. Er vilkårene i § 7 ikke oppfylt, avslår kommunen. Se også klagefrister hos etatene.

Når sameierne er uenige

Bor du i et sameie som ikke er seksjonert, kan en sameier med bruksrett til en bolig kreve seksjonering for tingretten, selv om vilkåret om lovlig boenhet i § 7 tredje ledd ikke er oppfylt (§ 9). Du må først sende skriftlig varsel til de andre sameierne med minst fire ukers frist til innsigelser. Er dette din situasjon, bør du få juridisk hjelp. Andre skjemaer i temaet finner du under byggesak og bolig og i skjemaoversikten.

Vanlige spørsmål

Hvem skal få søknaden om seksjonering?

Kommunen der eiendommen ligger. Skjemaet i registeret er Oslo kommunes. Andre kommuner har egne skjemaer.

Må alle eierne signere søknaden?

Loven sier at hjemmelshaveren kan søke. Oslo kommune krever at alle registrerte eiere signerer, og at søknaden leveres på papir med originale signaturer.

Hvor lang tid tar seksjonering?

Kommunen skal behandle søknaden og registrere seksjonene innen 12 uker etter at den er mottatt. Oppmålingsforretning for uteareal kan ta ekstra tid.

Kan jeg seksjonere en kjellerleilighet uten godkjenning?

Nei, for boligseksjon kreves det at hver seksjon er en lovlig etablert boenhet med kjøkken, bad og wc.

Hva koster seksjonering?

Kommunen fastsetter gebyret, som ikke kan overstige kostnadene. I tillegg kommer gebyr for oppmåling, matrikkelbrev og tinglysing.

Når er seksjonene opprettet?

Når kommunens vedtak er tinglyst.

Kilder

• Lovdata: Eierseksjonsloven §§ 7–16 (kontrollert 25.10.2026)
• Oslo kommune: Seksjonering (kontrollert 25.10.2026)
• Regjeringen: Veiledning til utfylling av søknadsskjema for seksjonering (PDF) (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Matrikkelforskriften § 16 (kontrollert 25.10.2026)