Husleiekontrakten fra Forbrukerrådet: punkt for punkt

Skal du leie ut eller leie en bolig, bør dere ha en skriftlig kontrakt. Forbrukerrådet har en ferdig husleiekontrakt som mange bruker, og som kan fylles ut digitalt og signeres elektronisk eller skrives ut på papir. Knappene øverst på siden fører til begge variantene. Her går vi gjennom hva kontrakten består av, hva du må fylle inn, hva loven setter av grenser for, og hva som ofte går galt. Skriftlig kontrakt skal dere ha hvis en av partene krever det.

Om kontrakten

Kontrakten er på sju sider på bokmål og er oppdatert 1. februar 2026. Den digitale versjonen ligger under skjemanummer FRA0196 hos Forbrukerrådet. Du kan velge mellom to måter å bruke den på:

• Digitalt: du fyller ut skjemaet på nettet og signerer med Postens e-signering, med norsk, svensk eller dansk e-ID. Den som oppretter kontrakten, betaler en fast pris per signatur med Vipps eller kort. Skjemaet slettes etter 20 minutters pause, og du kan ikke endre noe etter at det er sendt til signering. Skriv derfor ut eller lagre innholdet først hvis du vil gjennomgå det i fred.
• På papir: du skriver ut PDF-en, fyller den ut for hånd og signerer begge to. Lag minst to eksemplarer, ett til hver part.

Forbrukerrådet oppgir ikke hva Posten tar per signatur, og henviser til Postens egne priser. Sjekk prisen før du oppretter kontrakten digitalt.

Hva du fyller inn

Kontrakten følger rekkefølgen under. Fyll ut alt som gjelder, og strek over det som ikke gjelder.

1. Partene. Navn, adresse og kontaktopplysninger for utleier og leier. Er leieren under 18 år, må en fullmektig (for eksempel en forelder) være med. Mer om det i artikkelen om fullmakt.
2. Eiendommen. Adresse, bruksnummer og hvilken del av bygget som leies ut.
3. Type leieobjekt. Du velger mellom typer merket A til E. Én av dem er korttidsleie ved utleiers fravær i inntil fem år, og den gir leieren færre rettigheter. Les den delen nøye hvis noen av dere skal bruke den.
4. Møblert eller umøblert. Er boligen møblert, skal en inventarliste vedlegges.
5. Strøm, oppvarming, vann og avløp. Her krysser dere av for om utgiftene er inkludert, betales som forskudd eller fordeles som andel.
6. Leie, forfall og kontonummer. Hvor mye, hvilken dato og til hvilken konto.
7. Depositum eller garanti. Beløp og hvilken løsning dere velger.
8. Leietid. Tidsbestemt eller tidsubestemt, og eventuelt oppsigelsesfrist.
9. Radonmåling og energiattest. Utleier opplyser om dette. Strålevernforskriften krever at utleier måler radon, men ikke i bolig i tredje etasje eller høyere.
10. Ordensregler. For eksempel om dyr og røyking, og stilletid.
11. Utkastelse, privatliv, diskriminering, tapsbegrensning og brannalarm. Faste punkter som er skrevet inn i malen.
12. Underskrifter.

Et punkt som ofte overrasker: Leier godtar i kontrakten at utleier kan be om utkastelse hvis leien ikke er betalt innen 14 dager etter skriftlig varsel (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18), og ved utløp av leietiden (§ 13-2). Hva det betyr i praksis, står i artikkelen om utkastelse av leietaker.

Depositum: loven sier maks seks måneder

Det er husleieloven som setter grensen, ikke kontrakten. Etter § 3-5 kan det avtales at leieren stiller sikkerhet på et beløp opp til seks måneders leie. Garanti og depositum sammen kan heller ikke overstige seks måneder.

«Det kan avtales at leieren … skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie.»

Kontrakten skriver at depositum eller garanti «vanligvis» er tre måneders leie. Det er en anbefaling, ikke et lovkrav, så ikke bland dem sammen. Noen regler om selve depositumet:

• Pengene skal stå på en særskilt konto i leierens navn, med vanlige rentevilkår. Ingen av partene kan ta ut penger alene.
• Leier kan kreve opptjente renter. Utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen.
• Skal depositumet utbetales til utleier etter leieforholdet, må skyldig leie være dokumentert. Banken varsler leier, som har fem uker på å dokumentere at hun har gått til søksmål. Gjør hun ikke det, utbetales beløpet til utleier.
• Leier kan også kreve utbetaling. Da varsler banken utleier, som har fem uker.

Forskuddsbetaling av leie kan ikke avtales for lengre tid enn én måned (§ 3-2). Leier kan heller ikke avtale å betale andre eller større beløp enn leie, forbruk og depositum, og kan kreve slikt tilbake (§ 3-7). Kontrakten sier selv at dere ikke skal avtale arbeid. Leien skal dessuten ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie (§ 4-1).

Tidsbestemt eller tidsubestemt leie

Her gjør mange feil. Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale for bolig ikke kan gjelde for kortere tid enn tre år. For loftsbolig eller sokkelbolig i en enebolig, eller bolig i en tomannsbolig der utleier bor i huset, er grensen ett år.

Går leietiden ut, og leieforholdet fortsetter mer enn tre måneder uten at utleier skriftlig har bedt leier om å flytte, blir avtalen tidsubestemt. Utleier må også skriftlig opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Ved en tidsubestemt avtale kan utleier bare si opp i fire tilfeller: hun eller husstanden skal bruke boligen selv, boligen skal rives eller ombygges, leier har misligholdt avtalen, eller det er en annen saklig grunn (§ 9-5).

Kan kontrakten gi leier dårligere vilkår enn loven?

Nei. Kontrakten bygger på husleieloven, og avvik fra loven kan ikke være mindre gunstige for leier. Står det noe i en kontrakt som gir deg dårligere vilkår, gjelder loven. Det gjelder også kontrakter som ikke er fra Forbrukerrådet.

Innflytting: dokumenter standen

Forbrukerrådets kontrakt har ikke noen overtakelsesprotokoll. Den har inventarliste for møblerte boliger, og den anbefaler at dere tar bilder før innflytting. Tar dere det grundig, slipper dere uenighet om skader når leien opphører. Skriv ned antall nøkler, målerstander og eksisterende skader, og la begge parter få hver sin kopi. Mener dere at dere trenger en egen protokoll, kan dere legge den ved som vedlegg.

Går det galt, og dere ikke blir enige om depositum, utleie eller skader, må boligtvister som hovedregel behandles av Husleietvistutvalget (husleieloven § 12-5). Slik går det til: klage til Husleietvistutvalget.

Økonomien rundt leien

Leier du, er leien og depositumet de to store tallene. Sett dem inn i husholdningsbudsjettet før du skriver under. Kan du ha rett til støtte, finner du mer i artikkelen om bostøtte fra Husbanken. Flere maler finner du på malsiden, og alle skjemaene er samlet i skjemaoversikten.

Vanlige spørsmål

Må jeg ha skriftlig husleiekontrakt?

Forbrukerrådet anbefaler det, og den ene parten kan kreve at kontrakten skrives. En muntlig avtale er likevel gyldig, men vanskelig å dokumentere hvis dere blir uenige.

Hvor mye depositum kan utleier kreve?

Maksimalt seks måneders leie, ifølge husleieloven § 3-5. Forbrukerrådets kontrakt nevner tre måneder som vanlig nivå, men det er ikke noe krav.

Hvor lenge kan en tidsbestemt leieavtale være?

Ikke kortere enn tre år som hovedregel, og ett år for utleie av loft eller sokkel i en enebolig eller en bolig i tomannsbolig der utleier selv bor. Det finnes unntak hvis utleier skal bruke boligen selv eller har annen saklig grunn som er meddelt skriftlig.

Kan jeg signere husleiekontrakten digitalt?

Ja, med Postens e-signering og en norsk, svensk eller dansk e-ID. Den som oppretter kontrakten, betaler per signatur. Vil du slippe det, kan dere skrive ut og signere på papir.

Hva gjør jeg hvis vi blir uenige om depositumet?

Første steg er å snakke sammen og dokumentere skriftlig hva dere er uenige om. Kommer dere ikke til enighet, kan saken tas til Husleietvistutvalget.

Kilder

• Forbrukerrådet: Husleiekontrakt (bokmål) (kontrollert 25.10.2026)
• Forbrukerrådet: husleiekontrakt som PDF (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: husleieloven § 3-5 (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: husleieloven § 9-3 (kontrollert 25.10.2026)