Begjære tvangssalg av en eiendom: skjema, varsel og kostnader

Skylder noen deg penger og du har pant i eiendommen deres, kan du be retten selge eiendommen for å dekke kravet. Det heter tvangssalg, og begjæringen sendes til tingretten i kretsen der eiendommen ligger. Tvangssalg av fast eiendom hører altså ikke til namsfogden. Du må ha et tvangsgrunnlag, du må ha sendt skriftlig varsel til skyldneren minst to uker i forveien, og du betaler 1 479 kroner i gebyr når du leverer.

Hvem kan begjære tvangssalg?

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1 er det den som har panterett i et formuesgode registrert i et realregister, som kan begjære tvangssalg. Praktisk betyr det eiendom som er registrert i grunnboken, og en andel i et borettslag. Pant er en sikkerhet i eiendommen som er tinglyst, for eksempel en banks pant for et boliglån. Du må også ha tvangsgrunnlag, det vil si et dokument som gir deg rett til å få kravet fullbyrdet med tvang.

Etter § 11-2 er dette tvangsgrunnlag som kan brukes:

• alminnelige tvangsgrunnlag som dom
• registrert avtalepant, altså pant som skyldneren har gitt og som er tinglyst
• registrert utlegg
• lovbestemt panterett for skatt og avgift
• sameiets eller borettslagets krav mot et medlem

Er du uten pant og tvangsgrunnlag, må du først få dem. Det kan bety en begjæring om utlegg hos namsfogden, eller en forliksklage som fører frem til dom.

Varselet: to uker fra det er sendt

Dette er den vanligste fallgruven. Er tvangsgrunnlaget av en slik type som krever det, kan du begjære fullbyrdelse først to uker etter at du har sendt skriftlig varsel til skyldneren (§ 4-18). Varselet må si at du vil begjære fullbyrdelse. Det kan tidligst sendes på forfallsdagen, og skyldneren kan ikke frafalle retten til varsel på forhånd.

Det er to uker fra varselet er sendt, ikke fra det er mottatt. Er det registrert utlegg stiftet av namsmyndighetene, kan du begjære dekning uten varsel, men ikke før to uker etter at underretningen om utlegget ble sendt. Har det gått mer enn ett år siden du fikk adgang til å begjære fullbyrdelse, må du sende nytt varsel og vente to uker til (§ 4-19).

Hvilket skjema skal du bruke?

Digitalt sender du begjæringen i Altinn med e-ID. Domstolens PDF-skjema sier at begjæringen må leveres i fem eksemplarer. Den teksten er gammel og gjelder papirvarianten. Sender du digitalt, behøver du ikke fem kopier.

Vedlegg du må ha med

• Tvangsgrunnlaget: en bekreftet kopi av dommen, utleggsforretningen eller pantedokumentet du bygger på.
• Varselet etter §§ 4-18 og 4-19.
• Grunnbokutskrift som ikke er eldre enn tre måneder (§ 11-6).

Begjæringen skal oppgi eiendommens registerbetegnelse og eventuelle uregistrerte rettigheter i eiendommen som du kjenner til. Den må rettes mot den som er registrert som eier. Retten kan også gå mot den som kan antas å eie, og mot hovedskyldneren hvis eiendommen eies av en annen (§ 11-4). Grunnbokutskriften viser hvem som er registrert som eier og hvilken pant som ligger i eiendommen. Hva pant er og hvordan det ryddes bort, er beskrevet i artikkelen om pantedokument og om sletting av pant.

Hva koster det?

Gebyret for begjæring om tvangsfullbyrdelse er 1,1 R, altså 1 479 kroner i 2026 (rettsgebyret er 1 345 kroner). Det betaler du når du leverer, og du får det ikke tilbake selv om begjæringen senere trekkes eller avvises. Besluttes tvangssalget, kommer det et tillegg. Domstolene oppgir samlet 9 953 kroner (1,1 R pluss 6,3 R) for besluttet tvangssalg av fast eiendom eller andel i borettslag. Regner man hver gebyrpost for seg og runder ned, blir det 9 952 kroner. Avviket er én krone, så regn med omtrent 9 950 kroner. Tvangsfravikelse i tvangssalg, det vil si at skyldneren settes ut av boligen etter salget, er gebyrfritt.

I tillegg kommer salærer for den som selger eiendommen. Retten avgjør om salget skjer ved en medhjelper, typisk en eiendomsmegler, eller ved auksjon (§ 11-12). Medhjelperens salær er trappet etter salgssummen, med 3, 2 og 1 prosent, og minst 10 R. Mottar og utbetaler medhjelperen kjøpesummen, kommer 5 R (6 725 kroner) i tillegg.

Hva skjer etter at du har sendt?

Retten kontrollerer at vilkårene er oppfylt, og avgjør om tvangssalget skal besluttes. Deretter selges eiendommen, og kjøperen betaler kjøpesummen innen oppgjørsdagen, som er tre måneder fra budet ble forelagt (§ 11-29). Betalingsplikten inntrer likevel ikke før to uker etter at kjennelsen om stadfestelse av budet er rettskraftig, det vil si at den ikke lenger kan ankes (§ 11-27). Innsigelser mot stadfestelsen eller fordelingen av pengene må være fremme innen to uker fra avsendelsen (§ 11-29).

Pengene fordeles etter prioritet. Har andre pant foran ditt, får de dekning først, og du kan ende med lite eller ingenting. Sjekk grunnboken og verdien på eiendommen før du setter i gang, så du vet hva du kan få.

Når bør du la være?

Tvangssalg er en siste utvei. Har du ikke pant med god prioritet, kan det ende uten dekning for deg. Er kravet ubetalt husleie, finnes det en annen vei, se utkastelse av leietaker. Er skyldneren et selskap uten verdier, kan konkursbegjæring være aktuelt. Er du selv skyldneren og frykter tvangssalg, kan du lese om gjeldsordning og ta kontakt med kreditor eller en advokat før fristene går ut. Se også alle skjemaene i seksjonen og skjemaregisteret.

Vanlige spørsmål

Hvor sender jeg begjæring om tvangssalg?

Til tingretten i kretsen der eiendommen ligger. Fast eiendom og andeler i borettslag som er registrert i grunnboken, hører til tingretten. Løsøre selges av namsfogden.

Hva koster det å begjære tvangssalg?

Gebyret er 1 479 kroner når du leverer begjæringen. Besluttes salget, er det samlet omtrent 9 950 kroner i rettsgebyr, i tillegg til salær for den som selger.

Hvor lenge må jeg vente etter varselet?

To uker fra du har sendt skriftlig varsel til skyldneren. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen.

Hvor gammel kan grunnboksutskriften være?

Ikke eldre enn tre måneder.

Hva hvis jeg ikke har begjært fullbyrdelse innen ett år?

Da må du sende nytt varsel og vente to uker før du kan begjære tvangssalg.

Kilder

• Lovdata: tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 og §§ 4-18 og 4-19 (kontrollert 25.10.2026)
• Domstolene: Begjæring om tvangssalg av fast eiendom (kontrollert 25.10.2026)
• Domstolene: Rettsgebyr og kostnader (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: tvangsfullbyrdelsesloven § 11-3 (kontrollert 25.10.2026)