Maler og kontrakterFor næringsdrivende og fagfolk
Varsler til leietaker: politiets fem gratis maler og når du bruker hver
Politiet har fem gratis varselmaler for utleiere. Hvilken du skal bruke, avhenger av om leien er ubetalt, leietiden er utløpt, du sier opp eller hever. Fristen i varselet er 14 dager, og begjæringen kommer etterpå.
Innhold i artikkelen
Skal du kaste ut en leietaker, må du først sende et skriftlig varsel. Politiet har gratis maler for fem ulike situasjoner, og de er ikke utbyttbare: valget av mal avgjør hvilket grunnlag du har for utkastelse, og hvor begjæringen senere skal sendes. Ubetalt leie, utløpt leietid og en gyldig oppsigelse gjelder namsfogden, mens heving går til tingretten. Fristen i varselet er 14 dager.
Malene ligger på politiets side om utkastelse, i tillegg til selve begjæringen. Denne artikkelen forklarer de fem varslene. Hele prosessen, med gebyr og dokumentasjon, står i artikkelen om utkastelse av leietaker. Mange kaller namsfogden fortsatt namsmannen, og politiets maler bruker også det gamle navnet. Etaten heter namsfogden fra 1. juli 2026.
Hvilken mal passer for hvilken situasjon?
| Mal | Brukes når | Grunnlag i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd | Begjæring sendes til |
|---|---|---|---|
| Varsel om ubetalt husleie | Leier ikke er betalt, og leiekontrakten har bestemmelse om utkastelse | bokstav a | Namsfogden |
| Varsel om utløpt leietid | Tidsbestemt kontrakt er gått ut og leietaker ikke flytter | bokstav b | Namsfogden |
| Oppsigelse av leiekontrakt, og deretter Varsel med frist for fraflytting | Du sier opp leieforholdet, og leietaker protesterer ikke innen en måned | bokstav c | Namsfogden |
| Varsel om heving av leiekontrakt | Vesentlig mislighold, og du vil avslutte leien uten oppsigelsestid | bokstav d | Tingretten |
Politiets begjæring er laget for namsfogden. Les mer om valget mellom namsfogden og tingretten i utkastelsesartikkelen.
Frist og tidligste tidspunkt for varselet
Alle tre varslene som er knyttet til § 4-18, bygger på samme regel i tvangsfullbyrdelsesloven:
«Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøkeren har sendt skriftlig varsel til saksøkte.»
Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen, og det skal opplyse om at fullbyrdelse vil bli begjært hvis kravet ikke oppfylles. Leietaker kan ikke på forhånd gi avkall på varselet. Malene har en frist på 14 dager, som i praksis er det samme som lovens to uker.
Gjennomgang av malene
Varsel om ubetalt husleie
Malen heter «Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18». Du fyller inn avsender og mottaker, hvilken leie det gjelder, summen leietaker skylder og kontonummeret. Leietaker får 14 dager til å betale. Malen opplyser at du ellers vil begjære fravikelse hos namsfogden, og at utkastelsen kan unngås hvis leie med renter og utenrettslige kostnader betales før utkastelsen gjennomføres. Det siste punktet er lovens krav til varselet ved ubetalt leie.
Avtalen må på forhånd inneholde en skriftlig bestemmelse om at leietaker kan kastes ut hvis leien ikke betales. Står den ikke i kontrakten, er malen ikke nok. Forbrukerrådets husleiekontrakt har en slik bestemmelse, og den viser til 14 dagers frist etter skriftlig varsel.
Skriv beløpene og månedene tydelig, så det ikke blir tvil om hva som er utestående. Er det aktuelt å sende en vanlig purring i forkant, finner du reglene i artikkelen om purring og inkassovarsel.
Varsel om utløpt leietid
Brukes når en tidsbestemt avtale er gått ut. Malen viser til at du har bedt leietaker flytte, og gir 14 dager til å fraflytte «i ryddet og rengjort stand» og levere nøklene. Husk at en tidsbestemt avtale for bolig normalt ikke kan være kortere enn tre år (husleieloven § 9-3), og at den går over til å bli tidsubestemt hvis leieforholdet fortsetter mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har bedt leietaker flytte (§ 9-2). Utløpt leietid hjelper deg ikke hvis avtalen egentlig regnes som tidsubestemt.
Oppsigelse av leiekontrakt
Denne malen er ikke et varsel etter § 4-18, men selve oppsigelsen. Den bygger på husleieloven. En oppsigelse fra utleier må være skriftlig og begrunnet, og oppsigelsestiden er tre måneder, regnet til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Malen har plass til en lang begrunnelse, fraflyttingsdato og underskrift. Den opplyser også om det loven krever: at leietaker kan protestere skriftlig innen en måned (§ 9-7), og at retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven bortfaller hvis han ikke protesterer (§ 9-8). Mangler de opplysningene, er oppsigelsen ugyldig.
På en tidsubestemt bolig-leieavtale kan utleier bare si opp av bestemte grunner: at han eller husstanden skal bruke boligen, riving eller ombygging, leietakers mislighold, eller annen saklig grunn (§ 9-5). Malen kan derfor ikke brukes uten videre. Den passer bare når du har en slik grunn.
Protesterer leietaker, er ikke saken avgjort
Hvis leietaker protesterer innen fristen, faller oppsigelsen bort med mindre du reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen gikk ut (§ 9-8). Tvister om bolig-husleie skal først til Husleietvistutvalget.
Varsel med frist for fraflytting etter oppsigelse
Når måneden er gått uten protest, sender du dette varselet. Det viser til oppsigelsen, til at leietaker ikke har protestert innen en måned, og setter 14 dagers frist til å flytte og levere nøklene. Deretter kan du begjære fravikelse hos namsfogden på grunnlag av bokstav c.
Varsel om heving
Heving er den kraftigste reaksjonen: leieforholdet avsluttes uten oppsigelsestid. Utleier kan heve ved vesentlig mislighold av betalingsplikten eller andre plikter. Ved forsømt vedlikehold, alvorlig sjenanse, uberettiget fremleie eller feil bruk kreves i tillegg en skriftlig advarsel først (§ 9-9). Erklæringen skal være skriftlig, gi grunnen og kan kreve at leietaker flytter umiddelbart. Malen gir 14 dagers frist og viser til at begjæringen sendes tingretten.
Fravikelse etter heving er mulig bare når det er «åpenbart» at utleieren hadde adgang til å heve. Er saken uklar, er det mer trygt å velge ubetalt husleie eller oppsigelse som grunnlag, hvis vilkårene for det er oppfylt.
Hva koster det, og hva skjer etterpå?
Når fristen har gått ut, sender du begjæring om fravikelse (utkastelse) med varselet og dokumentasjonen. Hos namsfogden er rettsgebyret 1 681 kroner når du begjærer, og totalt 3 496 kroner hvis utkastelsen blir gjennomført. Du kan kreve beløpet dekket av leietaker. Betaler leietaker leien med renter og kostnader før utkastelsen er gjennomført, kan den unngås.
Ligger det en leietvist bak, for eksempel uenighet om hvem som har krav på hva, kan Husleietvistutvalget være riktig sted. Tvister om leie av bolig kan ikke behandles av forliksrådet. Ved flytting går dere gjennom boligen sammen, se overtakelse og tilbakelevering av leiebolig.
Ta vare på bevisene
Kopi av varselet, bevis for når og hvordan det ble sendt, og kontoutskrifter som viser at leien ikke er betalt, er det namsfogden trenger. Sender du varselet digitalt, velg en løsning der du kan dokumentere avsending.
Se også alle malene og skjemaoversikten. Er saken stor eller uklar, kan du få hjelp av advokat; se fri rettshjelp.
Vanlige spørsmål
Hvor mange dager får leietaker i varselet?
Politiets maler gir 14 dager, i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 som krever at det har gått to uker etter at varselet ble sendt.
Kan jeg sende varsel samme dag som leien forfaller?
Ja. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen. Begjæringen kan først sendes når to uker er gått.
Hvem avgjør utkastelsen?
Namsfogden ved ubetalt leie, utløpt leietid og oppsigelse uten protest. Ved heving og enkelte andre tilfeller er det tingretten.
Må oppsigelsen være begrunnet?
Ja. En oppsigelse fra utleier må være skriftlig og begrunnet, og må opplyse om retten til å protestere innen en måned. Ellers er den ugyldig.
Hva koster begjæringen?
1 681 kroner i rettsgebyr ved begjæring til namsfogden og totalt 3 496 kroner hvis utkastelsen gjennomføres.
Kilder
- Politiet: Slik begjærer du utkastelse (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Husleieloven §§ 9-6 til 9-9 (kontrollert 25.10.2026)
- Lovdata: Husleieloven § 9-3 (kontrollert 25.10.2026)
