Når du flytter inn og ut av en leiebolig: Forbrukerrådets to skjemaer

Det er to tidspunkter i et leieforhold som ofte avgjør hvem som får rett i en senere strid: dagen du overtar boligen og dagen du leverer den tilbake. Forbrukerrådet har ett skjema til hver av dem, og de er gratis å bruke som PDF. Fyll ut overtakelsesskjemaet sammen med utleier når du flytter inn, og tilbakeleveringsskjemaet når du flytter ut. Skjemaene erstatter ikke husleieloven, men de gjør det enklere å dokumentere.

Skjemaene hører til sammen med en husleiekontrakt. Forbrukerrådets egen kontrakt har bare en inventarliste, så de to skjemaene er et tillegg og ikke en del av kontrakten.

Skjemaet ved overtakelse

Skjemaet heter «Skjema ved overtakelse av bolig og inventarliste» og er oppdatert 15. september 2023. Det har disse delene:

• Nøkler: hvor mange sett du har mottatt.
• Strømmåler: målerstand med dato.
• Leierens merknader ved overtakelsen: et felt der du skriver ned skader og mangler du ser da du kommer inn.
• Inventarliste: gjenstander og en merknad ved hver.
• Utleierens underskrift. Skjemaet skal undertegnes i to eksemplarer, så hver part beholder et.

Det er merknadsfeltet som betyr mest. Tenk deg at du oppdager en flekk på parketten og en sprukket flis på badet første kvelden. Står det ikke i skjemaet, vil utleier senere kunne hevde at skaden er din. Skriv derfor ned alt du ser, og ta bilder med dato som du lagrer.

Hva sier loven om overlevering?

Utleier skal stille boligen med tilbehør til disposisjon til avtalt tid, og overleveringen regnes som skjedd når du har fått nøklene og uhindret atkomst (husleieloven § 2-1). Er boligen i vesentlig dårligere stand enn avtalt, kan du nekte å overta den. Hvis ikke annet er avtalt, skal boligen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand (§ 2-2).

Om noe er en mangel, vurderes ut fra forholdene på overleveringstidspunktet (§ 2-7). Derfor er dokumentasjonen fra den dagen så viktig. Skjemaet gir deg et skriftlig bevis for stand og for hva du ellers fikk utlevert.

Skjemaet ved tilbakelevering

Tilbakeleveringsskjemaet, «Tilbakelevering ved opphør», brukes den siste dagen. Det inneholder:

• nøkler mottatt,
• strøm- og vannmålerstand med dato,
• avregning for strøm, oppvarming og vann, med plass til å føre betalt og restbeløp,
• en bekreftelse på at boligen er inspisert av begge parter, og om utleier godkjenner standen eller har kommentarer,
• enighet om utbetaling av depositum, med beløp og kontonummer til hver av partene,
• frigivelse av garanti,
• underskrift fra både utleier og leietaker.

Skjemaet er ikke datert, og det har ingen frist. Det er et hjelpemiddel for å bli enige på stedet og skrive det ned.

Hva skal du levere tilbake?

På leieforholdets siste dag skal du stille boligen til disposisjon, og tilbakeleveringen regnes som skjedd når utleier har fått nøklene og uhindret atkomst. Boligen skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen. Unntaket er alminnelig slit og elde, og mangler utleier selv skal utbedre (§ 10-2).

«Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.»

Sammenligningen går mot overtakelsesskjemaet. Har du ført inn skader ved innflytting, er det de du ikke kan holdes ansvarlig for. Endringer du hadde rett til å gjøre, kan utleier ikke kreve tilbakeført, og kravet faller også bort hvis tilbakeføringen ville bli uforholdsmessig kostbar.

Du skal dessuten i rimelig utstrekning gi leiesøkende adgang til å se boligen før du flytter (§ 10-1).

Når utleier mener boligen er i dårligere stand

Leverer du ikke tilbake i tide, kan utleier kreve vederlag lik avtalt leie til bruken opphører. Er boligen i dårligere stand enn loven krever, kan utleier kreve dekket nødvendige utbedringsutgifter. Kravet må imidlertid fremsettes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen (§ 10-3). Loven oppgir ikke noe bestemt antall dager, og grensen må vurderes i hver enkelt sak. Unntaket er grov uaktsomhet eller uredelighet.

Signerer begge på tilbakeleveringsskjemaet at utleier har godkjent boligens stand, er det et sterkt bevis for hva dere var enige om. Skjemaet er likevel et bevis og ikke et lovfestet fritak, og lovens regler gjelder ved siden av.

Depositumet

Depositum kan avtales til høyst seks måneders leie, og skal stå på en sperret konto i leietakers navn, der ingen av partene kan disponere alene (husleieloven § 3-5). Er dere enige, kan beløpet utbetales etter det felles skjemaet. Er dere ikke enige, må den som vil ha pengene kreve utbetaling via banken. Banken varsler da den andre parten, som har fem uker til å dokumentere søksmål. Gjør ikke parten det, utbetales beløpet til den som krevde det. Er tvisten stor, kan du klage til Husleietvistutvalget, som behandler tvister om bolig i stedet for forliksrådet.

Hvis forholdet ender i konflikt

Skjemaene brukes mest når alt går fint, men de er avgjørende når det ikke gjør det. Har utleier varslet om ubetalt leie eller oppsigelse, finner du varslene i artikkelen om varsler til leietaker. For selve utkastelsen, se utkastelse av leietaker. Mer om hvor du kan klage står i oversikten over hvem du klager til.

Flere maler finner du på malsiden, og alle skjemaene i skjemaoversikten.

Vanlige spørsmål

Er overtakelsesskjemaet påkrevd?

Nei. Husleieloven krever ikke noe skjema, men skjemaet gir deg bevis for hvilken stand boligen hadde da du overtok.

Kan jeg nekte å overta en bolig?

Ja, hvis den er i vesentlig dårligere stand enn avtalt (husleieloven § 2-1).

Må jeg betale for slitasje?

Nei. Alminnelig slit og elde skal du ikke betale for (§ 10-2).

Hvor lenge har utleier på seg til å kreve utbedring?

Utleier må fremsette kravet innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget mangelen (§ 10-3). Loven nevner ikke et bestemt antall dager.

Hvem eier skjemaene?

Forbrukerrådet. Du finner dem på forbrukerradet.no under husleie.

Kilder

• Forbrukerrådet: Husleie (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Husleieloven § 2-1 (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Husleieloven § 10-2 (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Husleieloven § 10-3 (kontrollert 25.10.2026)
• Lovdata: Husleieloven § 3-5 (kontrollert 25.10.2026)